當(dāng)“存量運(yùn)營(yíng)”成為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，當(dāng)“租購(gòu)并舉”從頂層設(shè)計(jì)走向城市實(shí)踐，一場(chǎng)關(guān)于城市安居邏輯的深刻變革正在北京悄然發(fā)生。

　　2026年5月9日，北京首創(chuàng)郎園Vintage，這座由老舊廠房改造而來(lái)的文創(chuàng)地標(biāo)，本身即是城市更新的成功案例。首創(chuàng)集團(tuán)選擇在此發(fā)布長(zhǎng)租房品牌“首創(chuàng)和園”，揭牌“長(zhǎng)租+物業(yè)”雙平臺(tái)，傳遞出一個(gè)清晰的信號(hào)：存量時(shí)代，舊空間可以承載新使命，而長(zhǎng)租正是這個(gè)時(shí)代最重要的命題之一。

                                                                                            圖為活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

　　當(dāng)天，國(guó)壽投資、中信證券、中信金融資產(chǎn)、建信住房租賃私募基金、北京銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行北京市分行、中國(guó)銀行北京市分行、交通銀行北京市分行等8家金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中4家銀行合計(jì)提供600億元長(zhǎng)租房專項(xiàng)授信額度。

                                                                                                        圖為活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

　　這不僅是首創(chuàng)集團(tuán)長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)邁入體系化、平臺(tái)化、專業(yè)化發(fā)展的重要里程碑，更是一家市屬國(guó)企對(duì)“十五五”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，首創(chuàng)集團(tuán)用一場(chǎng)發(fā)布會(huì)宣告：長(zhǎng)租不是“副業(yè)”，而是戰(zhàn)略主業(yè)；國(guó)企參與住房保障，不是簡(jiǎn)單蓋幾棟樓，而是要有可持續(xù)的商業(yè)模式、長(zhǎng)期金融支撐和可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　戰(zhàn)略升維：長(zhǎng)租何以成為國(guó)企的核心賽道？

　　從“小開發(fā)”到“大運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型邏輯表明中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的價(jià)值重構(gòu)。過(guò)去二十年，行業(yè)信奉“快周轉(zhuǎn)”，關(guān)注的是資產(chǎn)增值；而今天，不動(dòng)產(chǎn)的邏輯正在回歸本質(zhì)——長(zhǎng)期穩(wěn)定的價(jià)值創(chuàng)造與精細(xì)化的服務(wù)運(yùn)營(yíng)。

　　首創(chuàng)集團(tuán)將長(zhǎng)租、奧萊雙賽道納入“十五五”時(shí)期城市發(fā)展板塊核心戰(zhàn)略布局，提出“小開發(fā)、大運(yùn)營(yíng)、好服務(wù)”的轉(zhuǎn)型方向。這不是被動(dòng)收縮，而是主動(dòng)將能力重心從土地開發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。這一判斷的背后，是對(duì)行業(yè)周期的清醒認(rèn)識(shí)：增量開發(fā)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，存量運(yùn)營(yíng)的能力才是下半場(chǎng)的護(hù)城河。

　　“房子可以是租來(lái)的，但生活不是。”首創(chuàng)集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)劉永政在發(fā)布會(huì)上的一句話，精準(zhǔn)概括了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的本質(zhì)。它不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)管理，不是冰冷的“房東-租客”關(guān)系，而是“服務(wù)于人”的理念和溫度。這種服務(wù)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，恰恰是傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)最難跨越的門檻。

                                                                                          圖為首創(chuàng)集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)劉永政現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言

　　值得關(guān)注的是，首創(chuàng)集團(tuán)并非首次涉足運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。此前，首創(chuàng)郎園從老舊廠房變?yōu)楸本┪膭?chuàng)地標(biāo)，首創(chuàng)奧萊成為區(qū)域商業(yè)引擎。園區(qū)運(yùn)營(yíng)、商區(qū)運(yùn)營(yíng)的成功，為其積累了寶貴的“運(yùn)營(yíng)基因”。長(zhǎng)租社區(qū)運(yùn)營(yíng)，將補(bǔ)全其“社區(qū)”拼圖，形成“園區(qū)+商區(qū)+社區(qū)”三區(qū)聯(lián)動(dòng)的城市運(yùn)營(yíng)能力閉環(huán)。這種從“蓋房子”到“運(yùn)營(yíng)城市”的能力躍遷，正是國(guó)企在存量時(shí)代最值得期待的轉(zhuǎn)型路徑。

　　金融破局：600億授信背后的制度信號(hào)

　　回籠資金，是需要十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)投入和精細(xì)運(yùn)營(yíng)。因此，資金的“期限”和“成本”直接決定了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的生死。

　　此次簽約的8家金融機(jī)構(gòu)覆蓋險(xiǎn)資、券商、銀行、租賃基金，形成了多元資本組合。其中國(guó)壽投資為代表的險(xiǎn)資，具有典型的“長(zhǎng)錢”屬性；中信證券、中信金融資產(chǎn)帶來(lái)了資本市場(chǎng)的專業(yè)能力；建信住房租賃私募基金則專注于租賃住房投資；而四家銀行合計(jì)600億元的專項(xiàng)授信，其核心價(jià)值不在于數(shù)字之大，而在于“專項(xiàng)”二字——這意味著銀行體系已將長(zhǎng)租房作為獨(dú)立資產(chǎn)類別進(jìn)行信貸配置。

　　與傳統(tǒng)開發(fā)貸相比，這筆資金具有“長(zhǎng)期限、低成本”的顯著特點(diǎn)。長(zhǎng)周期資金讓企業(yè)能夠“沉下心來(lái)打磨產(chǎn)品”，而非為了還貸而追求短期回款；低資金成本則使長(zhǎng)租業(yè)務(wù)在薄利經(jīng)營(yíng)中仍能保持可持續(xù)性。正如首創(chuàng)城發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人所言：“優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租項(xiàng)目在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)賽道?！?/p>

　　更重要的是，此次合作構(gòu)建了“資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)+金融”協(xié)同生態(tài)，打通了“投、建、管、退”全周期閉環(huán)。所謂“投”，是金融機(jī)構(gòu)提供資本；“建”是首創(chuàng)集團(tuán)旗下首創(chuàng)城發(fā)的開發(fā)建設(shè)能力；“管”是雙平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)能力；“退”則指向公募REITs等資產(chǎn)證券化通道。當(dāng)前，保租房公募REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)屢創(chuàng)新高，上市首日表現(xiàn)搶眼。這說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃住房資產(chǎn)給予了極高估值，也為首創(chuàng)集團(tuán)未來(lái)的資產(chǎn)退出提供了清晰的市場(chǎng)信號(hào)。

　　這一閉環(huán)的打通，意味著長(zhǎng)租是可以形成資本循環(huán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這是中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)走向成熟的關(guān)鍵一步。

　　雙平臺(tái)揭牌：硬資產(chǎn)與軟服務(wù)的系統(tǒng)耦合

　　此次發(fā)布最核心的組織變革，是“首創(chuàng)長(zhǎng)租住房(北京)控股有限公司”與“首創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)(北京)有限公司”兩大平臺(tái)的正式揭牌。

                                                                                      圖為首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理徐鍇現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言

　　前者注冊(cè)資本30億元，定位為統(tǒng)一的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)主體，統(tǒng)籌資源整合、項(xiàng)目拓展與資產(chǎn)管理。它的成立，意味著長(zhǎng)租業(yè)務(wù)從“項(xiàng)目制”升級(jí)為“平臺(tái)化”——不再是零散地做幾個(gè)保租房項(xiàng)目，而是有獨(dú)立的資本運(yùn)作、項(xiàng)目拓展和資產(chǎn)持有能力。

　　后者的戰(zhàn)略價(jià)值同樣不容忽視。傳統(tǒng)物業(yè)公司服務(wù)于“業(yè)主”，而長(zhǎng)租物業(yè)公司服務(wù)于“租客”。后者需要的不僅是維修、保潔，更是生活管家、社群運(yùn)營(yíng)、安全感營(yíng)造等更高階的能力。將專業(yè)物業(yè)服務(wù)從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)中剝離出來(lái)獨(dú)立運(yùn)作，體現(xiàn)了首創(chuàng)對(duì)“服務(wù)即產(chǎn)品”這一行業(yè)趨勢(shì)的深刻理解。

　　雙平臺(tái)協(xié)同，解決了長(zhǎng)租行業(yè)長(zhǎng)期存在的“重資產(chǎn)與輕運(yùn)營(yíng)脫節(jié)”問(wèn)題。長(zhǎng)租公司負(fù)責(zé)“硬資產(chǎn)”——獲取土地、建設(shè)社區(qū)、持有資產(chǎn)；物業(yè)公司負(fù)責(zé)“軟服務(wù)”——運(yùn)營(yíng)社群、響應(yīng)訴求、提升體驗(yàn)。二者協(xié)同，既保證了資產(chǎn)的長(zhǎng)期增值潛力，又確保了現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　根據(jù)規(guī)劃，首創(chuàng)集團(tuán)在“十五五”期間長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)計(jì)劃投資總規(guī)模超200億元，目標(biāo)穩(wěn)居北京市場(chǎng)前列。這一組織架構(gòu)創(chuàng)新，使長(zhǎng)租業(yè)務(wù)具備了可復(fù)制、可規(guī)?；哪芰Γ瑸闃I(yè)務(wù)快速擴(kuò)張與健康可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

　　民生底盤：從“一張床”到“一套房”的全譜系實(shí)踐

　　住房是民生之基，更是打造“友好之城”的重要抓手。北京市“十五五”規(guī)劃綱要明確提出，增加“一張床”“一間房”供應(yīng)，新增公寓型和宿舍型保租房占比達(dá)到60%以上，改善城市運(yùn)行服務(wù)保障人員等居住條件。

　　首創(chuàng)和園經(jīng)過(guò)多年深耕，已構(gòu)建起覆蓋“一張床”(宿舍型)、“一間房”(公寓型)、“一套房”(家庭型)的全譜系產(chǎn)品矩陣。從標(biāo)準(zhǔn)化床位到品質(zhì)公寓，再到舒居戶型，首創(chuàng)和園用機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；姆绞教峁捌焚|(zhì)可控、價(jià)格可及”的租賃產(chǎn)品。

　　在宿舍型產(chǎn)品方面，按照最新宿舍類建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)打造的相關(guān)項(xiàng)目，配置標(biāo)準(zhǔn)化床位、共享廚房、洗衣房、晾曬區(qū)、電動(dòng)車充電等便利設(shè)施。這類產(chǎn)品充分考慮到租住人群的工作特點(diǎn)：24小時(shí)熱水，滿足不同作息需求；靈活的繳費(fèi)周期，適應(yīng)不穩(wěn)定的收入節(jié)奏；安全的充電設(shè)施，保障電動(dòng)車輛的正常使用。這不僅是改善居住條件，更是提供干凈、安全、有人管理的規(guī)范居所。

　　這一產(chǎn)品布局的戰(zhàn)略價(jià)值在于：它精準(zhǔn)地填補(bǔ)了北京租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性空白。當(dāng)前北京租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)“啞鈴型”結(jié)構(gòu)——一端是低端分散的個(gè)人房源，條件參差不齊、服務(wù)缺失；另一端是高端服務(wù)式公寓，租金高企、覆蓋面窄。而中間最大的“品質(zhì)剛需”市場(chǎng)，恰恰是供給最薄弱的地帶。首創(chuàng)和園瞄準(zhǔn)的正是這一“腰部市場(chǎng)”，為城市中堅(jiān)力量提供有品質(zhì)、有服務(wù)、可負(fù)擔(dān)的租賃住房。

　　這不是簡(jiǎn)單的“二房東”模式。二房東賺取的是租金差價(jià)，而首創(chuàng)和園提供的是從空間設(shè)計(jì)、社區(qū)營(yíng)造到生活服務(wù)的完整居住解決方案。國(guó)企的使命，正是筑牢這道民生底線。

　　“十好社區(qū)”：國(guó)企定義的租賃“好房子”標(biāo)準(zhǔn)

　　什么樣的房子才算“好房子”？在房地產(chǎn)增量時(shí)代，“好房子”往往被簡(jiǎn)化為地段、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等物理指標(biāo)。但在租賃時(shí)代，“好房子”的內(nèi)涵被重新定義。

　　首創(chuàng)和園提出的“十好社區(qū)”體系——“好區(qū)位、好定位、好理念、好設(shè)計(jì)、好配套、好建造、好運(yùn)維、好服務(wù)、好社群、好治理”——不是營(yíng)銷話術(shù)，而是一套可評(píng)估、可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。其中三項(xiàng)能力最具代表性：

　　“好服務(wù)”： C.A.R.E.S.全維服務(wù)體系。這一體系圍繞生活管家、便捷配套、共享空間、溫情關(guān)懷、智慧安全五個(gè)維度構(gòu)建。與傳統(tǒng)物業(yè)最大的不同在于：它從“被動(dòng)響應(yīng)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)服務(wù)”。社區(qū)管家會(huì)定期了解租客的生活需求，組織搬家協(xié)助、家電團(tuán)購(gòu)、寵物寄養(yǎng)等增值服務(wù)。

　　“好運(yùn)維”：自建數(shù)字化智慧平臺(tái)。首創(chuàng)城發(fā)打造了行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字化運(yùn)維系統(tǒng)，覆蓋社區(qū)管理、訴求響應(yīng)、服務(wù)觸達(dá)、安全保障四大模塊。這套系統(tǒng)的核心價(jià)值在于“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)”——通過(guò)分析租客行為數(shù)據(jù)，優(yōu)化公共空間配置、調(diào)整服務(wù)供給、預(yù)判維護(hù)需求。

　　“好社群”：“五方共治”的基層治理創(chuàng)新。首創(chuàng)和園在大型租住社區(qū)中獨(dú)創(chuàng)了“五方共治”模式：運(yùn)營(yíng)方、物業(yè)公司、社區(qū)居委會(huì)、屬地派出所、租戶代表共同參與社區(qū)治理。這一模式解決了長(zhǎng)租社區(qū)長(zhǎng)期存在的“管理真空”問(wèn)題——租客不是業(yè)主，傳統(tǒng)居委會(huì)難以覆蓋；但租客又是真實(shí)的社區(qū)居住者，需要公共服務(wù)。

　　“十好社區(qū)”的核心價(jià)值在于：它將長(zhǎng)租社區(qū)從一個(gè)“睡覺的地方”升級(jí)為一個(gè)“生活的地方”。這在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上是稀缺品，也是機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)相對(duì)于個(gè)人房東的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而這種優(yōu)勢(shì)一旦形成品牌認(rèn)知，就會(huì)轉(zhuǎn)化為續(xù)租率、轉(zhuǎn)介紹率和溢價(jià)能力。

　　三輪驅(qū)動(dòng)：長(zhǎng)租行業(yè)的“北京樣本”

　　“重資產(chǎn)+輕運(yùn)營(yíng)+REITs”：可持續(xù)的商業(yè)模式閉環(huán)：首創(chuàng)集團(tuán)的長(zhǎng)租商業(yè)模式，可以概括為“三輪驅(qū)動(dòng)”：重資產(chǎn)持有獲取長(zhǎng)期增值收益，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升現(xiàn)金流回報(bào)，REITs等工具實(shí)現(xiàn)資本退出與循環(huán)。這三者相互支撐，缺一不可。

　　重資產(chǎn)端，首創(chuàng)集團(tuán)依托在北京逾萬(wàn)畝自有土地儲(chǔ)備，低成本持有核心區(qū)域租賃資產(chǎn)。這些地塊大多位于成熟區(qū)域，周邊交通便利、配套完善。如果用于開發(fā)銷售，可以快速變現(xiàn)；但用于長(zhǎng)租，則形成了長(zhǎng)期的資產(chǎn)底座。這種將“開發(fā)資源”轉(zhuǎn)化為“運(yùn)營(yíng)資源”的戰(zhàn)略選擇，體現(xiàn)了國(guó)企在長(zhǎng)周期布局上的戰(zhàn)略定力。這是市場(chǎng)化房企很難復(fù)制的“家底”——在土地成本高企的當(dāng)下，擁有存量用地的國(guó)企在長(zhǎng)租賽道上具有天然的成本優(yōu)勢(shì)。

　　輕運(yùn)營(yíng)端，自建數(shù)字化平臺(tái)與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提升現(xiàn)金流與服務(wù)溢價(jià)。運(yùn)營(yíng)能力的核心價(jià)值在于：它可以將一個(gè)普通的物理空間，轉(zhuǎn)化為一個(gè)有溫度、有粘性的生活社區(qū)。這種“軟性溢價(jià)”體現(xiàn)在租客愿意為更好地服務(wù)支付合理租金，愿意長(zhǎng)期續(xù)租而不是頻繁搬家，愿意向朋友推薦這個(gè)社區(qū)。隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大，運(yùn)營(yíng)的邊際成本下降、品牌溢價(jià)提升，形成典型的“規(guī)模效應(yīng)”。

　　REITs端，與中信證券等機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略合作，為公募REITs發(fā)行鋪路。REITs的價(jià)值不僅在于資金退出，更在于它為長(zhǎng)租資產(chǎn)提供了一個(gè)“價(jià)值錨”——資產(chǎn)的價(jià)值不再取決于土地的預(yù)期增值，而是取決于它產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流。這將倒逼運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化租客體驗(yàn)、提高運(yùn)營(yíng)效率。與中信證券等機(jī)構(gòu)的合作，正是在為未來(lái)的REITs發(fā)行做前期準(zhǔn)備：包括資產(chǎn)篩選、現(xiàn)金流培育、合規(guī)架構(gòu)搭建等。

　　長(zhǎng)租不是“燒錢”行業(yè)，而是“重資本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、慢回報(bào)”的長(zhǎng)期主義賽道。三輪驅(qū)動(dòng)是目前國(guó)內(nèi)最成熟的商業(yè)范式，也是長(zhǎng)租行業(yè)從“政策驅(qū)動(dòng)”走向“模式驅(qū)動(dòng)”的標(biāo)志。

　　從“單點(diǎn)項(xiàng)目”到“平臺(tái)生態(tài)”

　　過(guò)去幾年，不少房企都嘗試過(guò)長(zhǎng)租公寓，但多數(shù)停留在“單項(xiàng)目試點(diǎn)”層面——做了幾個(gè)項(xiàng)目，沒有形成體系。長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的難點(diǎn)不在于做一兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，而在于能否形成可復(fù)制的體系化能力。

　　首創(chuàng)集團(tuán)此次發(fā)布的核心價(jià)值在于：它完成了從“項(xiàng)目思維”到“平臺(tái)思維”的躍遷。通過(guò)“長(zhǎng)租+物業(yè)”雙平臺(tái)，首創(chuàng)整合了投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、金融全鏈條能力。從選址、設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、治理，已經(jīng)形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)化流程。在此基礎(chǔ)上，還有數(shù)字化平臺(tái)提供技術(shù)底座，社群運(yùn)營(yíng)構(gòu)建用戶粘性，品牌體系沉淀認(rèn)知資產(chǎn)。這不是單點(diǎn)突破，而是系統(tǒng)作戰(zhàn)。

　　長(zhǎng)期主義的企業(yè)答卷

　　首創(chuàng)集團(tuán)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的本質(zhì)，是用“慢能力”構(gòu)建長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，用“運(yùn)營(yíng)思維”替代“開發(fā)思維”。從“有得住”到“住得好”，從“建房子”到“運(yùn)營(yíng)生活”，從“企業(yè)行為”到“城市治理工具”——首創(chuàng)和園正在打開一條新的發(fā)展路徑。

　　當(dāng)城市競(jìng)爭(zhēng)從“搶人”變?yōu)椤傲羧恕?，居住環(huán)境的優(yōu)劣直接決定了創(chuàng)新動(dòng)能的強(qiáng)弱。北京正在建設(shè)“國(guó)際一流的和諧宜居之都”，而“宜居”的第一要義，就是讓不同收入水平、不同職業(yè)背景的人都能在這座城市找到安身之所。

　　首創(chuàng)集團(tuán)以“首創(chuàng)和園”為載體，正在書寫的不僅是一份商業(yè)藍(lán)圖，更是一份關(guān)于如何讓新市民、青年人、城市奮斗者在首都“進(jìn)得來(lái)、留得下、住得安、能成業(yè)”的民生答卷。北京需要更多這樣的“國(guó)企方案”。這是“房住不炒”與“高質(zhì)量發(fā)展”交匯處，一份沉甸甸的民生答卷，也是一家市屬國(guó)企對(duì)這座城市最務(wù)實(shí)的承諾。