樂觀方認為，明年房地產市場將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無論是明年還是未來更長時間內，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會推動房價繼續(xù)上行。

　　今年前11個月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60%。華泰聯(lián)合證券魚晉華表示，以32%的施工轉可售率計算，在不考慮今年剩余庫存的情況下，2011年預計商品房可售面積12.7億平方米；在各地限購政策維持明年不放松的假設下，以2007到2010年平均年銷售面積預測，2011年銷售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，明年全年將供過于求。

　　除了商品房市場的“放量”，超預期建設的保障性住房也增加了供應籌碼。明年將有1000萬套保障房建設計劃，比今年增長72%，遠高于預期，業(yè)內認為，盡管保障性住房與商品房的客戶群體有所不同，但如此大規(guī)模的保障房建設穩(wěn)定了中低收入階層的預期，可以部分分流需求、緩解矛盾。

　　然而，面對明年房價的一片看跌聲，悲觀者也“不甘示弱”，城市化拉動需求成為支撐看漲房價的最主要理由。

　　社科院綠皮書指出，中國房地產業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進程密不可分，目前我國城市化水平還相對較低，還有很大的發(fā)展空間，并且還有相當一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化必然會不斷實現(xiàn)轉移人口的遷轉俱進，住房需求也會不斷增加。

　　此外，保障性住房用地的大量供應使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對更為稀缺，購買需求的積壓或將在明年某個政策略微放松的節(jié)點爆發(fā)等等，也成為“看漲”房價的理由。

　　兩種觀點似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現(xiàn)在確實處于城市化進程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過程中并行。由此，房地產市場的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預期過高導致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價走勢上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應量較大，可能會出現(xiàn)波動，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響�！庇腥耸勘硎�。

　　制度變革

　　調控重拳會否再出

　　按照萬通地產董事長馮侖的觀點，目前我國的房地產業(yè)仍處于“青春期”，量價上升是常態(tài)。而“大宗消費”的特性也讓房地產業(yè)被賦予“支柱型”產業(yè)的地位。

　　不過，住建部有關人士近期表態(tài)，房地產業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當前來看，我國的房地產市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。在大力發(fā)展保障房建設的同時，作為影響房價走勢的核心，商品房未來政策走向引人關注。

　　在12月召開的中央經(jīng)濟工作會議上，關于房地產市場調控的問題并未被提及，重點則落到了住房保障體系建設的問題上，提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，并未出臺更嚴厲的調控政策。

　　業(yè)內人士認為，由于CPI基數(shù)效應影響，12月份將逐步回落。國家已經(jīng)再次上調存款準備金率，年內再度加息的預期減弱。房地產行業(yè)短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下，不排除出臺更嚴厲政策的可能。

　　目前，懸在房地產行業(yè)頭上的眾多調控利器中，房產稅是被業(yè)界寄予厚望的法寶之一。不過，住建部政策研究中心副主任王玨林近期表示，房地產市場目前存在的問題不是房地產稅就能解決的，房地產市場要加快法制建設和管理。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也指出，推出房產稅一是想抑制投資性需要，以此平衡房價增長；二是為地方政府開辟穩(wěn)定的稅收來源；三是抑制貧富差距進一步擴大的趨勢。尹伯成認為，明年房地產調控政策應繼續(xù)堅持力度。如果調控政策發(fā)生松動，房價或將出現(xiàn)報復性反彈。

　　記者 于萍 王錦