2026年第一季度落下帷幕，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份“分化中趨穩(wěn)”的成績(jī)單。新房市場(chǎng)供需收縮，但三月出現(xiàn)回暖，二手房市場(chǎng)則迎來(lái)熱意明顯的“小陽(yáng)春”行情。隨著“金三銀四”市場(chǎng)緩沖期的到來(lái)，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向：這股暖意能否持續(xù)到“五一”假期？

　　一季度整體企穩(wěn)：新房筑底，二手房先行

　　近日，克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度樓市數(shù)據(jù)，2026年一季度全國(guó)重點(diǎn)50城新建商品住宅新增供應(yīng)面積總計(jì)1486.6萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下滑48%、42%，市場(chǎng)供應(yīng)端收縮態(tài)勢(shì)顯著。新房供應(yīng)大幅減量，成交量也較往年出現(xiàn)縮水?？硕饠?shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)重點(diǎn)50城新建商品住宅成交面積2638.7萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均下降約30%。

　　但單看3月份，新房銷售還是迎來(lái)了一波“小高峰”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月重點(diǎn)50城新房成交面積約1100萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)89%。從房企銷售業(yè)績(jī)也能看到3月成交顯著升溫，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年3月，典型百?gòu)?qiáng)房企單月銷售權(quán)益金額2065.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)127.1%?？梢园l(fā)現(xiàn)，一季度新房市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)“供需下滑、但三月回溫”特點(diǎn)。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，根據(jù)中指研究院最新發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，1月百城新建住宅均價(jià)為17114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%；3月百城新建住宅均價(jià)為17115元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，同比上漲2.24%。一季度新房?jī)r(jià)格保持溫和波動(dòng)，主要得益于廣深等核心城市高端改善樓盤(pán)入市，帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

　　二手房市場(chǎng)表現(xiàn)則更穩(wěn)健，成交量上漲，成交價(jià)跌幅收窄，價(jià)格體系逐步趨于穩(wěn)定?？硕饒?bào)告顯示，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1797萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)117%，同比增長(zhǎng)6%；一季度累計(jì)成交面積約4108萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4%。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年3月，百城二手住宅均價(jià)為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，跌幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)第3個(gè)月收窄；同比下跌8.55%。

　　在這波二手房“小陽(yáng)春”行情中，北京、上海等一線城市更是充當(dāng)了“領(lǐng)頭羊”角色。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手商品房累計(jì)成交31215套，較去年同期增長(zhǎng)6.39%，并創(chuàng)下近5年同期新高；更為重要的是，上海3月二手住宅均價(jià)約為5.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，成為市場(chǎng)信心修復(fù)的重要信號(hào)。根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年3月北京二手住宅成交19866套，同比增長(zhǎng)3.4%，成交量創(chuàng)下近15個(gè)月新高，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)4月1日發(fā)布的二手住宅交易月報(bào)，3月廣州市二手住宅網(wǎng)簽突破一萬(wàn)套，環(huán)比增幅超1.4倍，市場(chǎng)升溫明顯。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，率先回暖的是北上廣深及東莞、杭州等強(qiáng)二線城市，核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動(dòng)。今年樓市小陽(yáng)春成色偏結(jié)構(gòu)性、二手強(qiáng)于新房，并非全面普漲，而是一線與強(qiáng)二線核心率先筑底企穩(wěn)、三四線仍在磨底的分化行情。

　　結(jié)構(gòu)分化加劇：剛需托底二手房，高端改善撐起新房

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手商品房累計(jì)成交31215套，從需求結(jié)構(gòu)看，剛需仍是市場(chǎng)核心支撐。總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)入門(mén)級(jí)房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。

　　上海并不是個(gè)例，剛需群體的集中入市，是一線城市本輪“小陽(yáng)春”行情的重要支撐。我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京300萬(wàn)元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%，低總價(jià)房源成為成交主力。該研究院還指出，前期房?jī)r(jià)的持續(xù)回調(diào)，讓大量房源落入剛需購(gòu)房者可承受區(qū)間，疊加市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，前期積累的觀望需求得以集中釋放。并且當(dāng)前房?jī)r(jià)基本回調(diào)至部分購(gòu)房者的心理預(yù)期，加上3月本就是熱門(mén)成交月，帶動(dòng)了北京低總價(jià)房源成交放量。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為10785套、105.33萬(wàn)平方米，環(huán)比分別巨幅攀升141.38%和129.52%。從面積區(qū)間構(gòu)成來(lái)看，建面60—90㎡、90—120㎡和120—144㎡所占比例環(huán)比分別增長(zhǎng)2.29個(gè)、0.37個(gè)和0.35個(gè)百分點(diǎn)，反映剛需和剛改型需求較快釋放。

　　從區(qū)域分布看，此次廣州二手房回暖呈現(xiàn)“全城開(kāi)花”的態(tài)勢(shì)，廣州11區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)增長(zhǎng)幅度均超過(guò)一倍，其中增城區(qū)增幅高達(dá)162.14%，荔灣區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等多個(gè)區(qū)域增幅也都在150%以上，這說(shuō)明以新婚、首次置業(yè)、外來(lái)常住人口為主的剛需群體集中入市，選擇了周邊城區(qū)更具性價(jià)比的二手房集中入市。

　　“近年來(lái)，隨著價(jià)格調(diào)整，總價(jià)較低的小戶型房源成交一直旺盛。”廣東省住房政策研究中心首席研究員認(rèn)為，“去年底以來(lái)，小戶型房源大量被消耗，導(dǎo)致低價(jià)房源減少，結(jié)構(gòu)性推高房?jī)r(jià)，同時(shí)，低價(jià)房源減少以后，次低價(jià)房源交易占比在上升。未來(lái)，中高價(jià)位的房子交易能否被激活，將是判斷后續(xù)房?jī)r(jià)能否維持企穩(wěn)態(tài)勢(shì)的重要因素之一。”

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也認(rèn)為，從以往市場(chǎng)慣例來(lái)看，通常都是剛需產(chǎn)品市場(chǎng)先行，隨后逐步傳導(dǎo)至首次改善型房源，再進(jìn)一步向高端改善等高階產(chǎn)品傳遞熱度，整個(gè)置換鏈條也會(huì)隨之逐步盤(pán)活。

　　與二手房市場(chǎng)剛需和剛改用戶集中入市所不同的是，高端住宅買(mǎi)家成為本輪新房回暖的“領(lǐng)頭羊”，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出溫和的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇特征。

　　以廣州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，廣州新房成交均價(jià)27641元/㎡，環(huán)比下跌10.56%；廣州新房套均價(jià)217萬(wàn)元/套，環(huán)比2月增長(zhǎng)19.23%。成交均價(jià)的下跌與成交套均總價(jià)的上漲似乎形成“背離”，這一矛盾現(xiàn)象的背后，是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源成交占比的提升——受益于優(yōu)質(zhì)資源聚集、政策松綁及城市更新推進(jìn)，核心區(qū)域價(jià)格支撐力充足。

　　廣州核心區(qū)多個(gè)高端項(xiàng)目不僅成交量大幅提升，成交均價(jià)還出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利玥璽灣一季度認(rèn)購(gòu)金額破60億元，其中3月成交額破26億元，最高單價(jià)破28萬(wàn)元/平方米，簽約均價(jià)較首開(kāi)躍升約17%。同在珠江新城的保利天曜一季度累計(jì)銷售金額超14億元，項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，“目前該項(xiàng)目大戶型均價(jià)已經(jīng)漲至超過(guò)11萬(wàn)元/平方米了，且有多套網(wǎng)簽價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平方米，而這個(gè)項(xiàng)目在去年開(kāi)售時(shí)，均價(jià)剛破10萬(wàn)元/平方米?！?/p>

　　除了區(qū)位優(yōu)勢(shì)，符合“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、能滿足購(gòu)房者“住得好”需求的產(chǎn)品，同樣受到市場(chǎng)歡迎。如天河區(qū)棠東板塊少有的改善盤(pán)越秀·閱璟臺(tái)，3月20日開(kāi)盤(pán)1小時(shí)內(nèi)加推兩次，上演搖號(hào)選房的場(chǎng)面，截至4月1日該項(xiàng)目已網(wǎng)簽95套；番禺區(qū)萬(wàn)博板塊的香江1號(hào)以為高凈值人群提供未來(lái)生活方式的精準(zhǔn)定位，吸引了80后珠寶行業(yè)企業(yè)主僅三次到訪即入手300平方米大戶型，以及一對(duì)80后電商企業(yè)主夫妻一次入手買(mǎi)斷同層房源；海珠區(qū)琶洲板塊的保利天奕3月成交額破5億元，接連創(chuàng)下單日成交10套、單周成交20套的好成績(jī)，據(jù)介紹，4月1日起項(xiàng)目漲價(jià)2%。

　　然而，對(duì)于大多數(shù)遠(yuǎn)郊的剛需盤(pán)和缺乏配套的新房產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，去化壓力依然存在。克而瑞分析師指出，當(dāng)前回暖并非普遍趨勢(shì)，價(jià)格也未全面普漲，核心區(qū)與外圍、優(yōu)質(zhì)房與普通房表現(xiàn)冰火兩重天，當(dāng)前的修復(fù)性行情能否進(jìn)一步擴(kuò)展和鞏固仍待進(jìn)一步觀察。業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，“新房改善化、二手剛需化”的市場(chǎng)分層格局將持續(xù)深化。

　　展望“五一”樓市：局部熱鬧，整體平穩(wěn)

　　“從全國(guó)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)來(lái)看，樓市呈現(xiàn)一線城市領(lǐng)跑、結(jié)構(gòu)性回暖的鮮明特征。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)已形成核心城市二手房主導(dǎo)格局，新房市場(chǎng)下一步有望借助二手房置換鏈條的打通迎來(lái)改善。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)在4月至5月將延續(xù)結(jié)構(gòu)性修復(fù)趨勢(shì)，政策效果的持續(xù)性仍需關(guān)注需求釋放節(jié)奏，“五一”窗口期各地有望優(yōu)化政策，總體持續(xù)復(fù)蘇的節(jié)奏不變。

　　在李宇嘉看來(lái)，“市場(chǎng)調(diào)整已到‘底部區(qū)域’，行業(yè)最艱難的時(shí)期基本過(guò)去?！碑?dāng)前房?jī)r(jià)降幅持續(xù)收窄、低價(jià)房源被大量消耗、業(yè)主議價(jià)空間收窄，均為市場(chǎng)筑底提供了積極信號(hào)?！?月份，樓市熱度將得到維持。”

　　李宇嘉指出，目前熱點(diǎn)城市很多區(qū)域二手住房?jī)r(jià)格已經(jīng)回調(diào)，在前期降低首付、利率和稅費(fèi)成本等政策支持下，剛性需求被充分激活。比如，目前北京、上?？們r(jià)300萬(wàn)元以下，廣州總價(jià)200萬(wàn)元以下二手房交易熱度回升明顯，由租轉(zhuǎn)買(mǎi)需求凸顯。同時(shí)，剛需活躍帶動(dòng)了部分改善性需求實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)循環(huán)效果明顯改善，表現(xiàn)在京滬300萬(wàn)元至600萬(wàn)元區(qū)間的房源交易量有所上升。

　　在近日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層也認(rèn)為，行業(yè)最艱難的時(shí)期基本過(guò)去，正式進(jìn)入觸底回升、深度分化的周期。核心城市和優(yōu)質(zhì)板塊率先起步，其他城市在逐步消化存量的基礎(chǔ)上，會(huì)實(shí)現(xiàn)緩慢修復(fù)。綠城中國(guó)管理層則進(jìn)一步表示，行業(yè)整體已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代，若穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，預(yù)計(jì)2026年下半年核心城市有望直接回穩(wěn)。

　　“五一”假期作為傳統(tǒng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，樓市能否延續(xù)熱度？李宇嘉認(rèn)為，近期新房樓盤(pán)蓄客正在加速，例如根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，3月份廣州新盤(pán)盤(pán)均來(lái)訪組數(shù)明顯上升，超過(guò)2025年同期。預(yù)計(jì)4月份新盤(pán)推盤(pán)驅(qū)動(dòng)的成交將會(huì)帶動(dòng)新房交易量回升，“好房子”項(xiàng)目仍將是市場(chǎng)熱點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)專家進(jìn)一步指出，2026年“五一”樓市或?qū)⒀永m(xù)一季度的分化態(tài)勢(shì)，核心城市呈現(xiàn)“熱鬧”景象，三四線城市仍需努力走出調(diào)整階段，結(jié)構(gòu)性行情能否引領(lǐng)市場(chǎng)全面企穩(wěn)復(fù)蘇仍需觀察。未來(lái)更顯著的機(jī)會(huì)或集中在核心城市需求釋放與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的吸引力上，其他地區(qū)和項(xiàng)目仍將處于跟跑或分化態(tài)勢(shì)，需要進(jìn)一步理性回歸和凝聚共識(shí)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 柴亞娟