每經(jīng)記者｜趙景致 每經(jīng)編輯｜魏官紅

　　提前還房貸的風(fēng)，刮完了嗎？2022年下半年開始，我國個人住房貸款借款人加快提前償還貸款，并逐漸形成了一段時間內(nèi)的“提前還款潮”。

　　但如今，凌晨搶號、排隊多月的場景已不常見。提前還貸的“風(fēng)”是否還在持續(xù)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，國有六大行存量個人房貸余額約24.48萬億元，相較上一年減少約0.71萬億元。

　　“現(xiàn)在提前還房貸肯定還是有的，但是和前幾年相比已經(jīng)不能稱之為‘潮’了?！辈┩ㄗ稍兘鹑谛袠I(yè)資深分析師王蓬博表示，按揭貸款余額下降是居民提前還房貸疊加去年購房意愿不高共同導(dǎo)致的。

　　值得注意的是，今年一季度樓市出現(xiàn)“小陽春”，對于這種情況，資深金融政策專家周毅欽認(rèn)為，此次不是短期的超跌反彈，而是隨著市場利率的逐步下調(diào)和購房政策的逐步放松，市場信心正在穩(wěn)步修復(fù)，且該趨勢有希望在二季度持續(xù)。

　　去年個人房貸余額下滑

　　記者整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，銀行個人住房貸款余額仍在下降。

　　2024年，作為房貸發(fā)放的主力軍，國有六大行個人住房貸款減少了0.62萬億元；而2025年全年凈減少約0.71萬億元，較2024年的降幅有所擴(kuò)大。

　　值得注意的是，2025年上半年國有六大行合計減少額為1078億元，較2024年上半年的3255億元明顯減少，但2025年下半年大幅減少約6022億元，使得去年個人房貸整體縮水幅度較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　隨著個人房貸余額不斷縮減，目前國有六大行的個人住房貸款余額均告別了“6萬億元時代”。

　　從全國大盤來看，個人住房貸款余額同樣下行。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年年末全國個人住房貸款余額為37.01萬億元，同比下降1.8%。

　　在業(yè)內(nèi)看來，存量房貸余額的下降，其實(shí)是兩個力量的“較量”：一是提前還貸“抽走”了多少，二是新發(fā)放房貸“補(bǔ)進(jìn)”了多少。

　　北京財富管理行業(yè)協(xié)會特約研究員楊海平表示，房地產(chǎn)依然處于調(diào)整期，目前有很多剛需客群，但也有很多觀望客群，總體按揭貸款增長乏力。

　　一季度樓市迎“小陽春”

　　今年一季度，二手房產(chǎn)交易迎來“小陽春”。克而瑞報告顯示，3月重點(diǎn)20城二手房成交面積約1797萬平方米，環(huán)比增長117%，同比亦增長6%；一季度累計成交面積約4108萬平方米，同比增長4%。

　　而在這波“小陽春”行情中，北京、上海等一線城市充當(dāng)了“領(lǐng)頭羊”角色。

　　“2026年一季度樓市的‘小陽春’以一線城市的二手房市場為主要復(fù)蘇推動力量，目前正處于溫和修復(fù)階段，其回暖態(tài)勢可能具備一定的延續(xù)性?！敝芤銡J對記者表示，“小陽春”行情的來臨對商業(yè)銀行個人住房貸款余額的積極影響也會逐步顯現(xiàn)。

　　周毅欽指出，二手房成交活躍將直接帶動房貸申請量提升，逐步減緩余額下降幅度，后續(xù)有望對房貸余額形成積極支撐，整體樓市正朝著“量升價穩(wěn)”的方向邁進(jìn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“小陽春”行情更多側(cè)重于重點(diǎn)城市的二手房交易，現(xiàn)在仍處于全國樓市復(fù)蘇的初級階段，二季度市場交易進(jìn)一步向好，對貸款市場也有積極的支撐作用?！暗行┛蛻羰枪e金貸款，不會統(tǒng)計到商業(yè)銀行貸款數(shù)據(jù)上，也會對商業(yè)貸款余額數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響。”

　　交行按揭貸款進(jìn)件量上升

　　對于今年個人房貸情況，記者注意到，多家銀行管理層也在業(yè)績發(fā)布會上做出了判斷。其中，交通銀行對個人房貸業(yè)務(wù)的判斷較為樂觀。

　　2025年度業(yè)績發(fā)布會上，交通銀行副行長周萬阜介紹，進(jìn)入2026年3月以來，該行按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升。“這應(yīng)該是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的一種信號?！敝苋f阜表示，如果這一趨勢持續(xù)下去，2026年房貸業(yè)務(wù)將逐步實(shí)現(xiàn)正增長，并帶動交通銀行整個零售貸款實(shí)現(xiàn)預(yù)期的增長目標(biāo)。

　　工商銀行副行長王景武則對個貸不良率進(jìn)行了回應(yīng)。王景武稱，該行個人貸款資產(chǎn)質(zhì)量長期保持優(yōu)良，近兩年受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)市場調(diào)整、階段性供需失衡等因素影響，不良率短期有所上行，與行業(yè)整體趨勢一致。

　　“我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、韌性強(qiáng)、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢都沒有改變，未來個人貸款風(fēng)險可控?！蓖蹙拔渑袛?，隨著一攬子政策加快落地，以及政策紅利持續(xù)釋放，個人信貸市場基礎(chǔ)將逐步改善，個人貸款資產(chǎn)質(zhì)量也將回歸合理水平。

　　雖然國家在房地產(chǎn)方面不斷出臺政策，且樓市也顯示回暖跡象，但楊海平對記者表示，按揭貸款在銀行資產(chǎn)配置中的比例或會是一個下降的趨勢。

　　從目前數(shù)據(jù)來看，記者注意到大型銀行個人消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款實(shí)現(xiàn)大幅增長。其中工商銀行個人消費(fèi)貸款增加778.19億元，增長18.5%，個人經(jīng)營性貸款增加2522.38億元，增長15.0%；中國銀行境內(nèi)個人消費(fèi)貸款增長幅度達(dá)28%。

　　提前還房貸劃算嗎？

　　此前住房貸款“提前還款潮”主要動因在于借款人，一方面是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，另一方面是我國金融市場出現(xiàn)波動，普通居民投資收益有所下降，風(fēng)險偏好趨于保守。此外，部分存量住房貸款利率偏高，部分借款人存量房貸利率超過5%，各種因素推動下，借款人將原來用于投資的部分資金用于提前還款。

　　不過，隨著存量房貸利率下調(diào)，個人住房貸款利率成本也在逐漸下降。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年2月份，個人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%，已較上年同期低約10個基點(diǎn)，貸款利率保持在低位。

　　利率處于低位，個人提前還款還劃算嗎？

　　“劃不劃算需要看消費(fèi)者現(xiàn)在的投資或儲蓄回報水平，和調(diào)降后的房貸利率的差值有多大?！蓖跖畈┍硎?。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。此外，還需要為生活日常支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。

　　此外，從還款方式來看，一般來說等額本金還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點(diǎn)；等額本息還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，也可以不考慮提前還款。